지난해 전국 경매주택(아파트•주상복합, 다세대•연립, 단독주택•다가구)에 대한 청구액 규모가 사상 최고 기록을 경신한 것으로 나타났다. 

경매청구액은 부동산경매를 통해 채권을 변제받기 위해 최초 경매신청자가 법원에 권리신고한 금액을 의미한다.따라서 이를 제외한 근저당 및 가압류 등기타채권액은 포함되지 않은 수치다.

 10일 부동산경매정보사이트 부동산태인(www.taein.co.kr)이‘개시결정일’ 기준으로 전국 경매주택에 대한 경매신청자들의 청구액을 집계한 결과, 지난해 경매개시가 결정된 주택 4만1557개에 대한 청구총액은 전년 대비 10.3%(5916억원) 증가한 6조3408억원으로 잠정 집계됐다. 

이는 연간 청구총액 기준 사상 최고 수치로 이전 고점은 국제 금융위기 직후인 2009년(6조2106억원, 물건수 4만9239개)이다. 물건수 역시 전년 대비 7.4%(2863개) 늘어나면서 2005년부터 9년연속 유지됐던 연간 물량 감소세도 마감됐다. 

1. 유형별 청구총액… ‘아파트 4조2900억원, 다세대•다가구 2조500억원’ 

아파트 청구총액은 증가율이 가장 낮은 대신 증액폭이 가장 컸다. 지난해 전국 아파트 청구총액은 전년 대비 7.6%(3040억원) 증가한 4조2916억원이었다. 이는 전체 경매청구액의 67.7%에 달하는 비중이다.  

다세대•다가구 청구총액은 증가율에서 아파트보다 더높은 수치를 기록했다. 지난해 다세대 청구총액은 전년 대비 18.9%(1573억원) 증가한 9906억원, 단독주택은 전년 대비 14.0%(1304억원) 증가한 1조586억원으로 각각 집계됐다. 전체 청구총액 중다세대는 15.6%, 다가구는 16.7%의비중을 각각 차지했다. 

아울러 다세대 청구총액이 9000억원대로 올라선 것은 2006년 이후 7년 만에, 단독주택 경매청구액이 1조원을 넘은 것은 지난 2002년(1조2621억원) 이후 11년 만에 처음이다.  

지역별로는 수도권의 청구총액 규모가 전체의 76.5%에달하는 4조8490억원으로 집계됐다. 이는 비수도권의 1조4918억원에 비해 3배 이상 많은 것이다. 

수도권 경매주택의 청구총액을 연도별로 보면 2011년 3조9141억원(전년대비 3117억원 증가), 2012년 4조3516억원(전년대비 4378억원 증가)에 이어 지난 2013년에는 전년대비 5000억원 가까이 올랐다.  

이는 2010년 이후 주택경기 침체가 심화되면서 경매로 넘겨진 수도권 주택이 매년 급증한 데 따른 것으로 풀이된다. 수도권 경매주택 물건수는 2010년1만7840개, 2011년1만9768개, 2012년2만2527개, 2013년2만5940개 순으로 늘었다. 증가율로 보면 2011년 10.8%, 2012년 13.9%, 2013년15.2% 순으로 파악됐다. 매년 두자릿수 증가율을 기록한 셈이다. 

비수도권 경매주택 청구총액은 전년대비 6.7%(942억원) 늘어난 1조4918억원을 기록했다. 특히 수도권과 달리 물건수가 역대 최저인 1만5617개였음에도 불구하고 지난해 하반기에는 물건수와 청구액이 각각 9.1%, 16.7% 늘어나는 등큰 흐름은 전국•수도권과 다르지 않은 것으로 나타났다. 

2. 주택 경기 되살아난 2013년 하반기, 경매신청 더 많아진 이유는? 

이번 조사에서 발견된 특이한 점은 지난해 경매개시된 물건수와 청구총액 규모가 경기침체기였던 상반기보다 회복기로 볼 수 있는 하반기 들어 더 커졌다는 것이다.  

지난해 경매가 개시된 전국 주택물건을 다시 반기별로 분류한 결과, 하반기 들어 경매개시가 결정된 물건수는 2만1842개로 상반기의 1만9715개에 비해 10.8% 증가한 것으로 집계됐다. 하반기 경매청구액도 상반기 3조862억원에서 5.5%(1684억원) 늘어난 3조2546억원이었다. 

이에 대해 경매업계는 정부의 부동산대책과 이에 대한 후속조치가 경매시장에서 더큰 효과를 냈다는 점이 역으로 작용한 것으로 보고 있다. 매매가 아닌 경매시장으로 실수요자가 몰려들자 오히려 경매가 채권회수에 더 유리하다고 판단한 채권자가 늘어난 데 따른 결과라는분석이다. 

실제 경매청구를 통한 채권회수 활동이 가장 활발한 1•2금융권이 경매를 신청해 개시 결정된 전국 주택물건 수는 지난해 상반기 1만3152개에서 하반기 1만4171개로 7.8% 증가했다. 수도권 역시 같은 기간 8996개에서 9694개로 7.8% 늘었다. 

이처럼 경매개시된 물량 증가가 결과적으로 수도권 경매주택 물량과 질적 수준을 끌어올리면서 우량물건의 비중도 함께 늘었고 때마침 부동산경매를 주목하기 시작한 실수요자들이 법원으로 몰리면서 경매열풍을 일으켰다는 평가다. 

부동산태인 정대홍 팀장은 “주택을 담보로 잡아둔 채권자가 대부분을 차지하는 임의경매 건수를 보면 전국 기준 1만4029개에서 1만5305개로 9.1% 증가했다”며 “지난해 하반기부터 올해 1분기까지 이어졌던 경매열기가 입찰자뿐만 아니라 채권자에게도 긍정적인 영향을 미쳤을 것이라는예측이 가능하다”고 말했다. 

#3. 올해 하반기, 경매시장은 어떻게 돌아갈까 

올 하반기 경매시장은 초반 약간의 조정 국면이 예상된다. 지난해 하반기부터 올해 3~4월까지 실수요자들이 집중적으로 경매 입찰에 나섰던 만큼 물건이 소진된 것은 물론 수요자 모멘텀 약화도 불가피할 수 밖에 없다는 것. 

더구나 올 상반기 들어 경매가 개시된 전국 주택물건 수가 지난해 상반기 대비 1000여개 정도 적은 1만8900여개(6월말 기준) 수준으로 1차 집계된 만큼 입찰 가능한 물량이 줄어들 가능성도 배제할 수 없는 상황. 

여기에 이른 더위와 장마, 휴가시즌 등시기적•계절적 요인에 따른 7~8월 비수기가 기다리고 있어 일시적인 장세 위축은 불가피할 것으로 보인다.  

그러나 이사철이 끝난 4월 말부터 6월사이에 경매신청된 주택이 빠르면 8월부터 법원경매에 나올 것으로 보이고 기존 신건 중 유찰된 물건들 역시 지속적으로 수급될 것으로 예측되는 바, 이르면 8월 말, 늦어도 추석연휴가 끝난 9월 중순부터는 다시 경매 열기가 달아오를 것으로 보인다. 

특히 경제계 쪽에서 대출규제완화의 마지막 단계인 LTV와 Dti 비율 완화에 관한 시그널이 지속적으로 나오고 있다는 점도 ‘그린라이트’로 간주할 만하다.  

경매는 진행절차 중 유찰로 인한 최저가 2~30% 저감이라는 고유의 장치가 존재하기 때문에 LTV와 DTi 비율 변동에 따라 수요층들이 한층 더 민감하게 반응하는 특성을 갖는다. 

물론 대출규제 완화에 대한 논의과정과 법안상정 및 의결 등의 절차가 남아 있지만 완화되는 방향으로 결론이 날 경우 투자자는 물론 자금이 부족해 내 집 마련을 망설이던 30~40대 전세 거주자들 중심의 신규 주택수요를 새로이 창출할 수 있을 전망이다. 

이 밖에 수직증축 리모델링이나 재건축 등이슈도 올 하반기 시장 분위기를 좌우할 요소들로 분류된다. 국내 부동산 시장 전체를 좌우할만한 이렇다 할재료가 없는 만큼 중단기 호재 중심의 국지적 활황이 유력시된다. 

정 팀장은 “경매입찰 여건이 나아진 뒤 입찰을 결심하는 것은 이미 떠난 막차를 잡아보려 뛰는 것과 마찬가지”라며 “비수기라고 방심할 게아니라 꾸준히 경매정보를 접하고 물건 선정을 서두르는 등신중하게 입찰을 준비해야 치열한 경쟁에서 앞서갈 수 있다”고 조언했다.