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뜨거운 버블세븐 아파트경매, 강남 3구만‘미지근’
윤성환 기자  |  ysh@womandaily.co.kr
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승인 2013.06.05  09:37:23
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버블세븐 지역 중 4.1대책 효과가 가장 미미한 곳은 강남3구인 것으로 나타났다. 부동산경매 시장에서 버블세븐이 되살아나고 있음을 보여줬지만 지역에 따라 온도차가 존재한다는 의미다. 

5일 부동산경매정보사이트 부동산태인(www.taein.co.kr)이 지난 5월 경매에 부쳐진 버블세븐 아파트 544개를 조사한 결과 강남3구 낙찰가율은 78.25%를 기록, 버블세븐 지역 중 가장 낮은 것으로 파악됐다. 

이 지역 낙찰가율은 4.1 대책이 발표된 직후인 4월만 해도 78.2%의 낙찰가율을 기록, 평촌(80.72%) 다음으로 높았으나5월 응찰자가 291명으로 한 달만에 28.5%(116명) 줄고 입찰경쟁률도 7.4대 1에서 6.19대 1로 감소하면서 0.05%p 오르는 데 그쳤다. 

이 같은 사실은 강남3구와 마찬가지로 입찰자 수와 입찰경쟁률이 감소했음에도 다른 버블세븐 지역 아파트 낙찰가율이 많게는 6%p 이상 오른 것과 대조된다. 

버블세븐 지역 중 전월대비 낙찰가율 증가세가 두드러진 곳은 목동, 분당, 평촌 등 3곳이었다. 이들 지역 아파트의 5월 경매 낙찰가율은 목동82.33%(+6.28%p), 분당 82.3%(+6.24%p), 평촌 82.35%(+1.63%) 등으로 모두 82%를 넘었다. 특히 평촌은 3월부터 3개월 연속 80%대 낙찰가율을 기록해 아파트 자산(담보)가치가 꾸준히 유지되고 있음을 입증했다. 

아울러 지난해 5월 낙찰가율이 65%까지 떨어졌던 용인도 1년 만에 79.92%를 기록, 80%를 목전에 뒀다. 아파트 단지 전체가 통으로 경매에 부쳐지는 바람에 낙찰가율이 27~28%에 불과한 공세동 S아파트 물건(5월 5건 낙찰)을 통계에서 제외할 경우, 낙찰가율은 86%를 상회한다. 

이처럼 강남3구와 나머지 지역 사이에 온도차가 발생한 이유는 결국 아파트 값 차이 때문으로 풀이된다. 쉽게 말해 강남3구 아파트 중에는 4.1대책 수혜를 받지 못하는 고가의 아파트(낙찰가 6억원 and 85㎡ 초과)가 타 지역 대비 더 많기 때문에 이것이 입찰가에 반영되면서 낙찰가율 상승에 제동을 건다는 것이다. 

부동산태인에 따르면 실제 5월 한 달간 경매 낙찰된 강남구 소재 아파트 16개 중 11개가 낙찰가 6억 원, 면적 85㎡를 모두 초과한 것으로 파악됐다. 이들 11개 물건의 평균 낙찰가율은 78.27%로 강남3구 평균과 비슷한 수치를 보였다. 반면 낙찰가 6억 원 이하인 5개 물건의 낙찰가율은 강남3구 평균보다 10%p 이상 높은 88.91%였다. 겉으로만 보이는 낙찰가율과는 다소 차이가 있는 모습. 

이 같은 현상은 서초구와 송파구에서도 동일하게 관찰됐다. 대책수혜 대상 아파트냐 아니냐에 따라 10%p 가량 낙찰가율 차이가 나타난 것. 이는 같은 강남3구 내에서도 입찰하려는 아파트가 취득세나 양도세와 관련해 혜택을 받을 수 있느냐 없느냐에 따라 결국 입찰자가 써내는 낙찰가 수준도 달라진다는의미로 해석이 가능하다. 

분당이나 평촌 등 나머지 버블세븐 지역에서는 강남 3구와 정반대 양상을 보여 이를 뒷받침했다. 분당에서 5월 한 달간 낙찰된 아파트는 모두 27건. 이 중 낙찰가가 6억 원을 초과한 물건은 8개에 그쳤다. 나머지 19건은 모두 낙찰가 6억원 이하를 기록했다.

 특히 분당구 금곡동 소재 주상복합 아파트 경매에 입찰가 5억9999만9999원을 써내 10:1의 경쟁률을 뚫고 낙찰받은 김 모씨의 경우는 수혜 대상 아파트에 대한 매수자들의 인식이 어떤지를 보여주는 상징적인 사례다.

 부동산태인 정대홍 팀장은 “4월 경매시장이 4.1대책 발표를 호재로 판단한 대기 수요자들이 이것저것 재지 않고 일단 물건을 잡기 위해 쏟아져 나온 시기라고 정의한다면, 5월 경매시장은 한 발 물러나 관망하던 냉철한 수요자들이 현실적인 베팅을 시작한 시점으로 볼 수 있다”고 분석했다.

 정대홍 팀장은 “경쟁률이나 응찰자 수 등 외부로 드러나는 지표만 보면 5월 경매시장이 주춤한 모양새인 건 맞다”면서도 “이는 정책 수혜를 받지 못하는 고가 아파트 낙찰가가 시장에 왜곡을 유발한 결과일 뿐, 낙찰가 6억 원 또는 85㎡ 이하의 조건을 충족하는 아파트 경매는 여전히 뜨겁게 타오르고 있다고 봐야 한다”고 설명했다. 

한편 강남3구를 제외한 나머지 지역 낙찰가율이 적잖게 오르면서 버블세븐 전체 아파트 낙찰가율은 79.72%를 기록했다. 이는 지난해 12월 이후 6개월 연속 오른 것으로 이전 고점은 20개월 전인 2011년 9월 낙찰가율 80.04%다. 

구체적으로 보면 버블세븐 아파트 낙찰가율은 3월 76.38%에 이어 4월에는 77.07%를 기록해 5월에만 2.65%p 증가했다. 서울 낙찰가율이 4월 78.25%에서 5월 79.21%로 0.96%p, 경기 낙찰가율은 4월 78.54%에서 5월 79.15%로 0.61%p 오르는 데 그쳤다. 

정대홍 팀장은 “버블세븐 지역에는 4.1 대책 수혜 대상에 포함되면서도 차후 실제 양도소득이 발생할 가능성이 높은 물건이 다수 존재하기 때문에 계속 인기가 올라갈 것”이라며 “다만 입찰 예정자들은 기본적인 권리관계 및 입지분석 등 경매정보를 꼼꼼이 챙겨본 뒤 입찰해야 손해볼 가능성이 적다”고 조언했다.

 

 

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