상가투자자 A씨는 2012년 10월 분위기에 휩쓸려 강남권역의 00상가에 투자했다가 마음고생을 하고 있다. 당초 공급회사는 주변 업무종사자들의 폭발적인 방문을 기대할 수 있는 입지라는 점을 내세워 계약을 유도했다. 하지만 최초 설명과는 달리 계약 이후 점포의 위치 및 구조 등을 이유로 금융대출이 되지 않는 문제를 들어 공급회사가 점포구조변경 및 면적 변경 등에 동의해 달라는 요청을 해왔고 A씨는 생각 없이 동의를 해주었다. 하지만 해당 상가는 이후에도 영업부진과 상가활성화를 이유로 또다시 점포운영변경 동의서를 요구하고 있는 상태이다. 

만약 상가투자자 A씨가 상가의 분양계약서에 따른 수분양자의 권리나 계약해지 사유에 대해 자세히 알았더라면 동의서를 작성하기 전에 공급주체의 귀책을 사유로 계약을 해지할 수 도 있었던 사안이었지만, 자신의 계약에 대한 권리 등을 다 이해하지 못한 투자자 A씨는 섣부른 동의서 제출 후 지금까지도 투자한 상가문제로 인해 골머리를 앓고 있다. 

2013년 3월 상가투자를 한 B씨도 분양상담을 받다가 기대감에 부풀어 청약금을 납부한 후 공급회사의 적극적인 제안에 의해 계약금도 납부하지 않은 상태로 계약서를 발행받고 추후 납입하기로 하는 계약을 체결했다. 또 담당직원의 채근에 못 이겨 계약금 전액이 아닌 일천만원을 유일한 납부 계좌로 인정하는 정식입금 신탁계좌도 아닌 담당직원에게 맡긴 후 계약의 정식계약 성립여부로 골머리를 앓았다.

 투자자 B씨의 경우 계약금도 납부하지 않은 상태로 면적과 금액이 다른 계약서를 납부한 것으로 간주하여 선 발행하여 계약을 유도한 경우 대법원 2008.3.13. 선고 2007다73611 판결이나 서울고법 2007.9.20. 선고 2006나107557 판결 등을 참조할 때 "계약금계약"의 성립여부에 따른 계약의 성립은 가능하나 실효적 배상책임의 성립불가 등의 성격에 대한 이해를 했더라면 마음고생을 덜 할 수 있었던 경우라 할 수 있다. 

투자자 A와 B씨의 경우처럼 상가의 분양공급현장에서 왕왕이 아직도 많은 계약관계를 두고 많은 마찰을 빚고 있는 현상이 반복되고 있지만 이를 예방하기 위해 마련된 공정거래위원회의 표준거래계약인 "상가(공동주택 복리시설)분양계약서 표준약관"을 사용하고 있는 현장은 많지 않아 분쟁이 반복되고 있다.

 특히 다수의 투자자들이 초고액의 거래금액을 수반하는 계약임에도 불구하고 잦은 계약서 체결 경험이 있기보다는 대부분 첫 계약경험이 되다보니 계약내용에 대한 제도적 권리부분에 대한 이해가 부족해 분쟁의 발생 시 많은 마찰을 빚는 현실이 반복되고 있어서 사회적 문제를 야기하고 있다.

 공정거래위원회는 2012년 9월 부동산 불공정거래약관의 대표적인 유형을 발표했는데 대표적인 유형 등을 살펴보면

▶ 팸플릿이 실제 시공과 차이가 있을 수 있고 이를 원인으로 어떤한 이의도 제기하지 않는다

▶ 계약이 해지된 경우 총 분양대금의 20%를 위약금으로 지급해야 한다.

▶ 상가관리는 사업자가 지정하는 업체가 정하는 관리 규정을 따른다.

▶ 보존등기와 소유권 이전 등기는 입주일과 관계없이 지연될 수 있다.

▶ 계약서에 기재되니 않은 특약사항은 일절 인정하지 않는다

▶ 분쟁이 발생하면 소송은 사업자 소재지 관할 법원으로 한다.

등이다. 

하지만 상가 분양계약에서 수분양계약자는 사업자 제공의 홍보물 등을 통해 정보를 수집하고 이를 바탕으로 상가를 선택하는 것이 통상이므로 홍보물의 표시사항이 매우 중요함에 반해 고객의 권리의무에 중요한 영향을 끼치는 사항이 실제와 다를 수 있다고 차단하여 고객에게 상당한 이유없이 권리를 제한 차단함으로 이런 약관은 무효에 해당한다.  

또한 불공정거래 약관으로 무효가 되는 "분양대금의 20%를 위약금으로 두는 항목"이나 상가자치위원회를 통해 선정해야할 관리업체를 "사업자가 지정한 업체를 준수하도록 한 항목", 건물 사용승인일로부터 60일 이내에 소유권 이전등록을 완료해야함에도 불구하고 "기간한정 없이 위반한 항목", 고객에게 불리하지 않은 내용의 "특약사항을 추가하면서도 특약내용을 인정하지 않는 항목", 분쟁 발생시 분쟁관할 법원을 사업자에게 유리하거나 편리한 "사업자 소재지관할로 하고 있는 항목"도 모두 약관법 위반으로 무효가 되는 항목들이다. 

이외에도 상가 분양대금의 납부와 관련하여 연체료 등을 사업자 일방적으로 산정하여 체결한 경우에도 표준계약서상에서는 사업자의 자율권을 인정하지만 그 범위를 "연체요율은 시중은행 일반자금대출의 연체요율 범위를 초과할 수 없다"고 규정하고 있다. 

이러한 제도적 정비에도 불구하고 근사한 디자인에 사업자의 편리를 위해 인쇄물로 정형화되어 일부항목만 기입하고 날인하면 계약체결이 완성되는 상가분양계약서를 눈앞에 두게되면 깨알같은 글씨를 모두 읽어 보기도 힘들뿐더러 차후 분쟁이 발생되어 계약서를 확인하다보면 본인이 직접 날인 체결한 계약서 내용을 보고 고객의 입장에서는 심리적으로 위축되고 자신의 권리를 쉽게 포기하거나 간과하기 일쑤이기 때문에 계약을 앞두고 있는 고객이라면 표준약관과의 비교를 통해 불합리한 계약내용에 대한 정정계약을 체결하는 것이 필요하며 이미 계약을 체결한 고객이라면 자신의 계약내용을 공정거래위원회 표준 계약서와 비교해 분쟁발생시 자신의 권리에 대한 이해를 충분하게 숙지해둘 필요가 있다. 

이와 관련해 상가투자 컨설팅 업체 상가뉴스레이다 선종필 대표는 "상가계약을 앞두고 있는 계약자라면 공급업체가 표준약관을 사용하고 있는지 여부를 확인하고 상가투자 후 분쟁이 발생한 투자자라면 불공정 약관 유형에 대한 이해를 통해 법원에 소를 제기하기 이전에 한국소비자원 상담전화 1372에 분쟁조정신청을 하면 소송보다 간편하게 피해구제를 기대할 수 있다."고 조언했다. 

상가분양과 관련한 표준 상가분양계약서는 공정거래위원회 홈페이지접속 후 정보마당코너 표준계약서항목에서 "상가분양계약서 표준약관"을 다운로드 받으면 되고 표준약관의 사용여부는 공정위 표준약관 첫페이지 우측상단에 있는 표준약관 제 00000호 표시여부를 확인하면 된다.