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경매 낙찰 후 억울하지 않으려면…‘해답은 실거래가’
윤성환 기자  |  ysh@womandaily.co.kr
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승인 2015.01.27  09:35:51
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노후를 위해 경매를 시작한 회사원 B씨는 고향에서 멀지 않은 강원도 강릉시 대전동의 토지 물건에 처음으로 입찰했다. 개찰이 진행되고 회사원 B씨는 약 2억5800만원의 최고가로 낙찰받았다. 그러나 물건 지역 근처에 살고 있다는 2위 입찰가와의 가격차이가 약 3000만원으로 꽤 큰 금액인 것을 확인한 B씨는 승자가 됐음에도 불구하고 찝찝한 마음을 지우지 못했다. 

2014년 법원경매에서 낙찰된 각 용도별 부동산 중 낙찰가와 2위 입찰가와의 격차가 가장 큰 것은 토지, 차이가 가장 작은 것은 아파트였다. 가격정보 접근성이 이 같은 차이를 유발한 것으로 분석된다. 

부동산경매정보사이트 부동산태인(www.taein.co.kr)이 지난해 들어 경매 낙찰된 주거시설, 토지, 상가, 공장 물건 5만8910개의 낙찰가와 2위 입찰가를 조사한 결과 낙찰가 대비 2위 입찰가 비율이 가장 낮은 것은 90.87%를 기록한 토지인 것으로 집계됐다. 

이는 1위 낙찰가액이 2위 입찰가액에 비해 9.13%높은 가격이라는 뜻으로 이 비율 수치가 낮을수록 1, 2위 입찰가 격차가 적음을 의미한다. 이어 아파트가 96.89%, 다세대·다가구 등 주거용 부동산은 94.58%, 공장용지는93.55% 순으로 나타났다. 

앞서 B씨가 매입한 토지 낙찰가와 실제매매사례별 매매가액 정보를 보면 이 같은 사실을 쉽게 알수 있다. 아래 표(붙임1)는 B씨가 낙찰받은 임야 인근의실거래 매매사례를 한국부동산실거래가정보(www.krepis.co.kr)가 정리한 것이다. 

주변 매매사례 입지 측면에서 보면 낙찰건과 물적 유사도가 높은 것은 물건 C와 D다. 물건 C, D는 낙찰건 인근거리에 있고 토지이용계획 정보가 일치해 낙찰건과 직접 비교가 가능하다. 반면 물건 A, B는 낙찰건과의 거리가 제법 멀고 토지이용계획 정보가 상이하며 입지 측면에서 낙찰건보다 우월해 직접 비교가 불가능하다.

 단위면적당 가격을 보면 본 건은 2만6000원 선으로 물건 C보다는 1만원 가까이 높은 가격으로 매입됐으며, 물건 D보다는 무려 3.7배 이상 높다. 즉 낙찰자는 주변 실제매매사례에 비해 상당히 높은 가격으로 이 물건을 매입했다고 평가할 수 있다.

 부동산태인 정다운 연구원은 “이는입찰자에게 해당 지역에 대한 실거래가 매매동향 정보가 없거나 낙찰자 고유의 토지 사용의지가 다른 입찰자들보다 적극적인 경우”라며"그러나 이 지역은 경매 외에도 일반 매물량이 많아전자에 무게가 실린다"고 설명했다.

 만약 철저한 현장조사를 했거나 실거래가정보서비스 조회를 통해 적정가격 정보를 알았더라면 이 정도까지 차이가 나지는 않았을 것이라는 게 정연구원의 설명이다.

 물론 토지 중에도 가격 차이가 거의 미미한 경우가 존재한다. 토지는 지역성이 강한 부동산이기 때문에 해당 물건 토지가격 사정에 밝은 현지인들 간 경쟁이 붙는 경우 1위 입찰가와 2위 입찰가가 초박빙을 보이는 상황도 연출될 수 있다.

 이처럼 가격정보를 알고 있는 입찰자들이 참여한 물건의 경우 낙찰가와 2위 입찰가의 차이도 줄어든다는 사실 자체가 실거래가 정보의 존재 가치를 증명하는 것이다.

 아울러 1위 낙찰가와 2위 입찰가의 차이를 차액으로 볼 때, 격차가 가장 큰 부동산은 42억9900만원을 기록한 부산 강서구의 잡종지였다. 이 물건의 낙찰가는 77억원이었는데 2위 입찰가 대비 무려 126% 이상 더 비싼 가격이었다. 그러나 이 물건의 경우 채권자가 직접 경매에 참여하여 낙찰받은 사건으로서 일반적인 경우와는 차이가 있었다.

 정 연구원은 “부동산 거래 전 해당 물건을 과하게 비싸게 사거나 너무 저렴하게 팔지 않기 위해서 가장 중요한 정보는 실거래가”라며 “특히 입찰자 개인 차원에서 가치평가가 어려운 지방토지, 공장, 비주거용 부동산 등에 투자하거나,재산분할소송에 휘말려 시세정보를 파악해야하는 경우라면시간과 비용이 들더라도 실거래가 정보를 참고해서 가격을 정하는 게 현명한 판단”이라고 조언했다.

 

 

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