올해 전국 아파트 경매 낙찰가율이 역대 최고치를 기록할 전망이다. 경매물건 수가 역대 최저를 기록한 가운데, 입찰경쟁률은 역대 최고를 기록하는 등수요가 공급을 넘어선 데 따른 것이다.

 대법원 부동산경매정보사이트 부동산태인(www.taein.co.kr)은 올해 전국 법원에서 경매 진행된 아파트 낙찰가율이 85.68%로 잠정 집계됐다고 22일밝혔다.

 이는 2013년의 80.25% 대비 5.43%p 증가한 것으로 연간 낙찰가율 기준 역대 최고치다. 이전 연간 낙찰가율 최고 기록은 2002년의 85.18%로 12년 만에 새 기록이 나온 셈이다.

 올해 전국 아파트 경매 낙찰가율이 역대 최고치를 기록한 이유는 예년에 비해 경매물건 수가 20% 가까이 줄었음에도 불구하고 수요는 줄어들지 않았기 때문이다.

 부동산태인에 따르면 올해 전국 법원을 통해 경매 진행된 아파트 수(유찰로 인한 중복건도 포함)는모두 4만3509건(2014년 12월18일 기준)으로 집계됐다.

 22일부터 31일까지 경매일정이 잡힌 아파트 물건이 1168개로 집계됨에 따라 올해 아파트 경매진행 건수는 4만4677건으로 예상되는데, 이는 지난 2013년(12월 31일 기준, 5만4278건) 대비 17.69%(1만769개) 줄어든 것. 이는 이전 최저치를 기록했던 2012년(5만1511건)에 비해서도 13.27%(6834건) 더 적다.

 반면 전국 아파트 경매 입찰자 수는 11만4110명으로 지난해 입찰자 수(12만775명)의 95% 수준까지 도달했다. 연말까지 경매일정이 잡혀 있는 아파트 물건 수와 낙찰률(38.84%), 평균 입찰경쟁률(6.75대1)을고려할 때 올해 입찰자 수는 지난해와 비슷하거나 약간 더 많을 것으로 예측된다.

 이처럼 아파트 경매물건 공급량과 수요자 증감이 엇갈린 배경에는여러 요인이 있지만 그 중에서도 영향이 컸던 이슈로는▲연초 감정가 낮은 아파트 출현 ▲최경환 부총리 체제 출범 ▲7.24대책 및 9.1대책 등이 유력하게 거론된다.

 올 1분기 경매시장에서는 시세보다 감정가가 낮은 아파트가 다수 출현하면서 입찰자들이 몰리는 현상이 관찰됐다. 경매절차 특성 상 감정기일과 실제 매각기일 사이에 4~6개월간의 시차가 발생하는데, 감정 당시 바닥을 쳤던 아파트 가격이 경매절차 진행기간 중 반등함에 따라 감정가와의 역전현상이 발생한 것이다.

 이 때문에 기본 2회 유찰 후입찰이 시작되던 입찰전략 트렌드도 1회 유찰 후 입찰, 혹은 신건 상태에서의 단독 입찰 쪽으로 방향이 틀어졌고 이것이 낙찰가율 상승에 일조했다는 분석이다.

 또 올 7월최경환 경제부총리 체제가 출범하면서 시장이 되살아날 것이라는 기대감이 작용한 것도 경매시장 활황을 견인한 요인 중하나다.

 특히 체제 출범 직후 발표한 주택담보대출 규제완화 중심의 7.24대책은 매매시장보다 오히려 대출을 통한 레버리지 효과를 극대화할 수있는 경매시장에 제대로 먹혔다는 평가가 나온다. 즉LTV와DTI 완화를 통해 실수요자들이 아파트 경매 입찰을 결심하는 데 우호적인 환경이 조성됐다는 것이다.

 7.24대책이 실수요자들을 위한 것이었다면 재건축 연한 축소를첫머리에 내걸었던 9.1대책은 아파트로 수익을 내려는 투자자들의 구미를 자극했다는 평가다. 대책 발표 직후 1980년대 준공된 서울 아파트 낙찰가율이100% 가까이 급등했던 것도 재건축 연한 축소로 수익을 기대할 수 있는 시점이 앞당겨지면서 투자자들이 입찰에 열을 올렸기 때문으로 풀이된다.

 아울러 정부가 지난해부터 꾸준히 이어온 부동산대책 발표라는 이슈 자체가 부동산, 그 중에서도 아파트 시장을 살리겠다는 정부의 강력한 시그널로 간주돼 왔던 만큼 향후 집값 하락 가능성이 크지 않을 것으로 보고 집을 구매하려는소비자가 늘어난 것역시 경매시장 강세로 이어졌다는 것이다.

 이는 입찰경쟁률 지표를 보면 수긍이 가는 대목이다. 올해 전국 아파트 경매 입찰경쟁률 6.75대 1은 통계구축 이후 역대 최고 기록이다. 이전 최고점이던 2013년(6.31대1)에 비해서 0.44명더 늘어난 것이다.

 부동산태인 정대홍 팀장은 “올해 낙찰된 전국 아파트는1만6898개로 전체 낙찰건(7만2705개)의 23% 수준이지만 입찰자 수는 전체 입찰자(29만180명)의 39%에 달한다”며 "현재 부동산경매가 수요자들에게 있어 얼마나 매력적인 아파트 구입수단인지를 증명하는 것"이라고 말했다.

 올해 경쟁률은 경쟁률이 가장 낮았던 2010년(3:1)에 비하면 2배이상 치열해진 것이다. 아파트는 전용면적과 입지에 따른 실수요자 선호도가 거의 흡사해 입찰자가 몰리는 경향이 심한 만큼 전용면적 85㎡ 이하 아파트 입찰자들이 실제 체감했을 경쟁률은 특히 더높았을 것으로 보인다.

 정대홍 팀장은 “이처럼 아파트 경매시장이 실수요자 위주로 재편된 것은 다른 용도의 부동산에 비해 권리관계로 골치 썩일 물건이 거의 없기 때문이기도 하다"며 "따라서 앞으로는 의미없는 권리분석에 집중하기보다 낙찰이 가능하면서도 인근 유사 물건의실제매매사례에서 크게 벗어나지 않는 합리적 입찰가 산정이 아파트 경매의 관건이 될 것"이라고 조언했다.