#1. 지난 4일 서울 중앙지법에서 진행된 서초구 반포동 소재 아파트 경매에 모두 21명의 입찰자가 몰려 눈길을 끌었다. 감정가 13억원을 상회하는 고가 물건으로 전용면적이 154.74㎡에 달하는 중대형 아파트라는 사실을 감안할 때 이례적으로 높은 경쟁률.  

특기할 만한 사실은 이 같은 중대형 고가 아파트가 감정가보다 더 비싼 가격에 팔렸다는 사실이다. 이 물건 낙찰자는 감정가보다 8800만원 더 높은 14억3801만원을 써냈다. 낙찰가율은 106.52%로 이날 중앙지법에서 새 주인을 찾은 아파트 중 가장 높은 수치. 대법원에 따르면 이 물건은 1978년 12월 입주가 시작된 아파트로 지난 2011년 9월, 재건축 추진위원회 설립이 승인됐다. 

#2. 추석 연휴가 끝난 11일, 서울 중앙지법에서 진행된 강남구 일원동 소재 아파트 경매에는 모두 32명의 입찰자가 몰렸다. 이 아파트는 감정가 6억5000만원으로 전용면적 107.6㎡, 대지면적 57.32㎡ 규모의 중형 물건이다. 1984년 11월 입주가 개시돼 올해로 준공 30년째를 맞는 물건으로 입주민들이 마음만 먹으면 재건축이 가능하다. 

이 물건은 6억9180만원에 낙찰,앞서 언급한 13억원 대 재건축 아파트와 유사한 106.43%의 낙찰가율을 기록했다. 2등 응찰자와의 입찰가액 차이는 700만원이 채 되지 않았다. 

재건축 연한 단축방안을 포함하고 있는 9.1 대책에 힘입어 1980년대 준공된 아파트의 경매 낙찰가율이 급등하고 있는 것으로 나타났다. 

이는 부동산경매정보사이트 부동산태인(www.taein.co.kr)이 이 달 들어(9월 11일 기준) 경매 낙찰된 전국 소재 아파트(주상복합 제외) 671개를 소유권보존등기일 기준으로 분류해 조사한 결과다. 

소유권보존등기일이란 미등기 부동산을 원시취득한 소유자 신청에 의해 해당 부동산의 등기를 새로 개설하고 소유권을 최초 공시한 날짜를 의미하며 통상적으로 아파트 준공 후 사용이 승인된 시점을 의미한다. 

조사 결과에 따르면 1980년대 준공 아파트의 9월 낙찰건은 모두 25개, 낙찰가율은 95.53%로 집계됐다. 전월(100개, 88.59%) 대비 6.94%p 증가한 수치로 1980년대 준공 아파트의 월간 경매 낙찰가율이 95%를 넘은 것은 2009년 9월 이후 처음이다. 9월 전국 아파트 낙찰가율은 91.56%로 이보다 낮았다. 

서울 경매시장에서도 유사한 흐름이 관찰됐다. 9월 들어 낙찰된 아파트 59개 중 1980년대 준공 아파트는 모두 6개로 낙찰가율은 99.95%. 지어진 지 30년이 넘은 아파트임에도 거의 감정가액 그대로 팔렸다는 의미다. 같은 기간 서울 아파트 낙찰가율은 89.96%로 이보다 9.9%p 가량 낮았다. 

이처럼 1980년대 준공된 아파트 경매물건이 강세를 보이고 있는 것은 9.1대책에 포함된 재건축 연한 단축방안 때문이라는 견해가 지배적이다. 

정부는 9.1대책 첫머리에 재건축 연한 단축방안을 내걸고 최장 40년(서울시 조례 기준)이던 재건축 연한을 30년으로 낮췄다. 이에 따라 1987년 이전에 지어진 아파트는 물론 1987~1989년 사이에 준공된 서울 소재 아파트도 향후 2년에서 최장 6년만 기다리면 재건축 가능 연한이 도래한다. 

이에 따라재건축 개시를 오래 기다릴 필요 없이 새집 마련이나 재건축 차익 실현을노려볼 수 있는 1980년대 준공 아파트 물건에 관심이 집중되고 있는 것으로 분석된다. 

반면 1990년대 준공된 아파트 낙찰가율은 전국과 서울에서 모두 1980년대 준공 아파트의 상승폭에 미치지 못하는 모습이다.  

전국 1990년대 준공 아파트의 9월 경매 낙찰가율은 90.5%로 전월(90.69%) 대비 0.19%p 감소한 것으로 집계됐다.  

서울에서는 2009년 9월 91.77% 이후 최고점인 91.12%를 기록하며 전월(88.62%) 대비 2.5%p 올랐다. 그러나 같은 기간 서울 소재 1980년대 준공 아파트 낙찰가율이 89.67%에서 99.95%로 10.28%p 오른 것에 비하면 다소 초라한 모양새다. 

이는 1990년대 준공 아파트에 단축된 재건축 가능 연한을 적용해도 짧게는 8년, 길게는 10년을 더 기다려야 한다는 점이 작용한 것으로 풀이된다. 

부동산태인 정대홍 팀장은 “재건축 연한 단축이 실제로 이익을 창출할 것인지는 아직 알 수 없지만 경매시장에서는 대지 지분이 높은 중대형 아파트 위주로 발 빠른 투자자들이 입찰에 나서는 분위기”라고 설명했다. 

그러나 재건축 아파트 경매에 따른 주의사항도 분명히 존재한다는 것이 전문가들의 조언이다. 재건축 후 분양 자격,대지 지분, 추가분담금, 프리미엄 존재 여부 등을 따져봐야 한다는 것이다. 

정 팀장은 “재건축은 사실상 건물보다 토지 비중이 크지만 종종 대지권이 빠진 채 아파트 건물만 경매되는 경우가 있으니 조심할 필요가 있다”며 “아울러 똑같이 재건축에 들어간다 해도 보유한 대지 지분에 따라 보상 규모가 달라진다는 점도 유의해야 한다”고 조언했다. 

정 팀장은 이어 “낙찰대금은 물론 향후 지불할 수 있는 추가 분담금에 대한 부분도 고려해야 하기 때문에 모든 비용이 지출된 후에도 재건축 프리미엄을 누릴 수 있도록 투자금액을 면밀히 산정해야 한다”며 “해당 재건축 물건은 물론 인근의 새 아파트 실거래가와 분양가 등의 정보까지 수집해야 합리적인 가격 산출이 가능할 것”이라고 덧붙였다.