우먼데일리
재테크부동산
진화하는 수익형 부동산, 투자자는 열등생?
윤성환 기자  |  ysh@womandaily.co.kr
폰트키우기 폰트줄이기 프린트하기 메일보내기 신고하기
승인 2014.02.10  09:44:39
트위터 페이스북 미투데이 요즘 네이버 구글 msn

부동산 투자자들의 투자패턴이 시세차익 실현에서 고정적 월세 수익 선호 패턴으로 변화하면서 수익형부동산 시장의 상품들이 진화하고 있다. 

아파트 개발 바람을 타고 동반성장하던 전통적인 투자강세 상품인 단지내상가나 대규모 택지개발지구를 중심으로 투자열기가 일었던 근린상가와 중심상업용지 상가 그리고 대규모상권에 우후죽순 들어서던 테마쇼핑몰등이 전형적인 수익형부동산의 대표주자인 상가상품의 보편적인 유형이었다. 

단지내상가가 중소자금여력의 투자자에게 투자선호 추세를 이어가고 있기는 하지만 경쟁가격 입찰공급 방식으로 입찰가격 선정의 어려움이 따르거나 과거처럼 단지내상가에 대한 소비의존이 강하지 않고 주변 근린상권이나 중심상권으로 소비의 축이 옮겨가자 단지내상가의 규모도 대폭 축소되고 입주업종도 꼭 필요한 생활필수 업종으로 국한되는 변화를 맞고 있다. 

한동안 단지내상가보다 주변배후세대를 아우르는 큰 상권을 가지고 번성하던 근린 프라자 상가들도 입지가 우수한 상가들의 활성화도 있지만, 과도한 경쟁상가들의 공급으로 나눠먹기 상권이 형성되고 내수부진에 따른 자영업자의 감소등과 맞물려 과거처럼 선투자 후임대방식에서 탈피해 선임대가 완료된 상가에만 제한적인 투자를 선호하는 패턴으로 바뀌고 있다. 

황금상권에 소액부동산 투자자들을 대거 유입시키면서 호황가도를 달리던 구좌분양형 테마쇼핑몰도 큰 변화들을 맞고 있다.  

테마쇼핑몰의 대표코드처럼 인식되던 밀리오레도 2007년 대구밀리오레 2008년 수원 밀리오레를 처분하고, 2011년에는 광주 밀리오레를 이랜드에 넘긴 상황이며 신촌밀리오레의 부진과 명동밀리오레는 자구적 생존을 위해 해외관광객 증가에 맞춰 호텔로 변신을 꾀해 리모델링 공사를 진행하다 멈추고 매각협상이 진행 중이지만 최근 일본인 관광객 감소등과 맞물려 어려움을 겪는 상황이다. 

수익형부동산의 대표주자인 일반 유형의 상가시장 흐름이 변화하자 주한미군 임대사업을 표방한 '외국인전용 오피스텔'이나 휴양지 휴가와 임대수익을 표방한 '분양 호텔'상품, 대기업이 임차인으로 운영하는 수익확정보장형 '대기업테마상가' 등과 같이 변모된 틈새형 수익형 부동산 상품들이 등장하고 있다. 

이렇게 변모하는 수익형 부동산의 특징은 연수익율 18%까지 표방하면서도 안전을 담보한다는 '고수익율 보장제'와 큰 금액을 들이지 않고 투자가 가능하다는 '소액 실투자금' 그리고 투자자가 큰 신경 쓸 필요가 없는 '운영임대대행'등과 같은 코드를 표방하고 있다. 

하지만 업체의 표방처럼 장밋빛 전망 외에 숨겨진 '장미의 가시'를 미처 이해하지 못하는 '귀차니즘 투자자'나 투자상품 이해가 부족한 '열등생 투자자'들에게는 자칫 큰 손실을 초래 할 수도 있어 주의가 필요하다. 

주한미군대상 숙소임대사업을 표방하는 경우를 살펴보면 마치 한국정부가 주한미군 방위비 분담금으로 국민세금을 통한 임대료 재원이 지급되는 것으로 설명하지만 한국방위비분담금은 주한미군 근무 한국인 인건비, 군사시설 건설비, 군수지원비 항목으로 주한미군 주택임대료는 미군부담이다. 

게다가 2억3800만원에 달하는 분양가중 70%인 1억6660만원을 대출을 받고 투자했을 경우 미군 임대료로 산정한 월 175만원 정도의 임대료를 감안해 대출이자를 공제하면 수익률이 18%가 넘을 뿐만 아니라 임대공실에 대한 우려를 해소하기 위해 2년간 시행사가 수익을 보장하는 수익률 보장제를 제시한다. 

하지만 장미꽃 속 가시를 살펴보면 지나치게 과도한 대출을 통한 수익률 상향효과를 낸 것이고, 임대료 산정에 대한 부분도 미군과의 임대차 계약에 근거하기보다 자의적 수준이고 미국 세계방위정책 변화 등에 따른 변화나 주한미군 근무종료에 따른 본국 귀국 등의 임대차지속성 등과 같은 뾰족한 가시가 들어있다. 

평택지역의 주한미군 임대사업이라면 영외거주희망시 합당하다고 판단되어 검열이 통과된 주택에 대해서 미군측에서 계급별로 주거비를 지원하여 주고 있어 주거비 지원 수준에 대한 확인이 필요하며 렌트시 빌트인외에도 쇼파 침대 케이블 위성등과 같은 별도 요구옵션이 붙는 경우 들이 많다는 점과 대부분 영문계약을 작성한다는 점등 사전에 이해가 필요하다. 

제주의 모 호텔관련 업체의 상품도 연 11%수익을 보장하고 전문위탁관리를 통해 신경쓸 필요가 없다고 장미꽃을 표방하고 있지만 속을 들여다 보면 60%에 달하는 과도한 융자를 활용해야 가능한 수익률일 뿐만 아니라 업체가 보장하는 수익률 보장기간 이후에는 결국 보장되는 내용 없이 객실가동율과 요금 등에 따른 실질적인 수익실현만 가능한 구조다. 

최근 해외 관광객 증가에 따른 호텔건립 붐에도 불구하고 대외적 변수로 작용한 독도문제나 일본 우경화현상 엔화 환율변화등과 같은 변화로 일본관광객 감소로 인해 어려움을 겪고 있는 서울지역의 호텔현상 등을 비추어 볼때 대외적 변수같은 요소들은 모두 장미꽃 속 가시처럼 숨겨져 있다. 

테마쇼핑몰 또한 과거 부스형태의 군소상인의 임차인대상의 운영경쟁력이 상실되자 슬럼화된 상가를 살리기 위해 대형유명업체들을 임차인으로 들여 상권 활성화를 꾀해 겉으로 보기에는 상권이 부활하는 것 같은 느낌을 주고 있다. 

하지만 재분양과 함께 관리에 신경쓸 필요없이 업체가 위탁관리를 맡아 2년-5년 수익10%-12% 선지급을 보장 하는 등 장미꽃을 제시하지만 속살을 들여다보면 대형업체가 직접지불하는 임차료가 현저하게 낮은 금액이라는 사실이 누락되어 있다. 

따지고 보면 임차인의 임차료가 아닌 본인의 분양대금으로 업체가 수익을 보전해주는 꼴인데다 보장기간 이후 임차인인 대형업체가 고수익에 달하는 임대료를 지불하는 곳이 없기 때문에 장미꽃 가시에 긁힌 투자자들이 속출하고 있지만 투자상품에 대한 관리에 귀찮음을 피하려는 '귀차니즘' 투자자나 투자상품 연구에 미숙한 투자자들의 주의가필요하다. 

이와관련 상가투자정보업체 상가뉴스레이다 선종필 대표는 "수익형 부동산의 유형이 다변화되고 있어 상품에 대한 장단점을 깊이있게 이해할 필요가 있으며, 무엇보다도 지나치게 과도한 융자를 활용하는 상품의 경우 임차인 변동시 공실감안시 유동성 리스크를 겪지 않을 정도의 투자자금 범위조정이 필요하다"고 조언했다. 

또, "수익율보다는 안정성이 기본이 되야하고 임차인과의 계약 내용을 꼼꼼히 챙기되 투자상품에 문제가 생길 경우 추후 독립적인 운영이나 개인적 임대가 현실적으로 가능한지 여부를 사전에 체크해야한다"고 덧붙였다.

 

 

윤성환 기자의 다른기사 보기  
폰트키우기 폰트줄이기 프린트하기 메일보내기 신고하기
트위터 페이스북 미투데이 요즘 네이버 구글 msn 뒤로가기 위로가기
이 기사에 대한 댓글 이야기 (0)
자동등록방지용 코드를 입력하세요!   
확인
- 200자까지 쓰실 수 있습니다. (현재 0 byte / 최대 400byte)
- 욕설등 인신공격성 글은 삭제 합니다. [운영원칙]
이 기사에 대한 댓글 이야기 (0)
HOT 이슈
1
스마트학생복, 편안함과 예쁜핏 스타일링 제안
2
테팔, 저지방 프라이어 ‘이지프라이 디럭스·클래식’
3
성난 피부 잠재우는 '진정' 케어 제품 인기
4
트렉스타, 친환경 컬렉션 ‘Treksta 752 라인’ 출시
5
일교차 큰 시기, 민감한 ‘눈가 피부’ 관리가 필수!
6
피부 진정, 트러블 관리 아이템 주목
7
예민해진 피부의 각질 고민까지 홈 케어로 '극복'
8
식품업계, MZ세대 사로잡는 이색 신제품 출시 활발
9
컬럼비아, 멀티 스포츠 슈즈 ‘비테스™ 컬렉션’ 출시
10
조성아22, 탱글이 슈퍼베리 라인 2종 출시
신문사소개기사제보광고문의불편신고개인정보취급방침청소년보호정책이메일무단수집거부
서울 금천구 가산동 426-5 월드메르디앙2차 1010-3  |  대표전화 : 010-9964-4101  
팩스 : 02)362-9036 |  정기간행물ㆍ등록번호 : 서울, 아02328   |  발행인 : 윤성환  |  편집인 : 이동로  |  청소년보호책임자 : 윤성환
Copyright © 2011 우먼데일리. All rights reserved. mail to ysh@womandaily.co.kr