올해 경매시장은 하우스푸어와 거래실종이 양산한 경매물건이 법정에 넘쳐났고 전셋값이 천정부지로 치솟자 싼값에 내 집 마련을 원하는 실수요자가 경매로 적극적으로 눈을 돌리고 있고 상ㆍ하반기 각각 큰 부동산 대책 발표로 매수세가 살아나 저렴한 물건을 찾고자 하는 사람들로 법정에 발디딜 틈 없었다.

 이러한 현상은 2014년에도 이어질 것으로 보인다. 그간 오랜 불황을 겪으며 많은 물건이 경매시장에 유입돼 물건이 풍부한데다, 내년에도 전세난은 계속될 것으로 보이고 실수요자들이 많이 찾는 6억 이하 주택 취득세 영구인하 확정으로 저렴하게 살 수 있는 경매시장에 대한 관심은 내년에도 이어질 것으로 보인다.

경매 물건이 늘 것으로 보이는5가지 이유

법원계 11개 신설

경매시장은 넘쳐나는 경매물건을 해소하기위해 올해 11개의 계가 신설됐다. ‘계’란 경매물건을 처리하기 위해 일정 수량별로 구분해 놓은 것이며 학생수가 많아지면 반이 많아지듯이 경매물건이 증가하면 계도 증가하게 된다. 지난해 5~6건의 계수가 증가했던 것에 비하면 많은 수다. 증가한 계 대부분은 수도권 지역 관할 법원의 계다. 이는 앞으로 해당 지역에 처리할 경매물건이 많아 행정적인 처리를 위해 신설된 것인 만큼 경매 물건이 증가할 것을 반영한 것이다.

 저감률 변경

계의 증가와 함께 2013년저감률이 변경된 곳이 세곳에 달한다. 수원지방법원 본원, 여주지원과 부산지방법원 본원은 많은 물건을 신속하게 처리하기 위해 저감률을 20%에서 30%로 변경했다. 저감률이 증가한 것은 한번 유찰할 때마다 저감되는 폭을 늘린 것으로 다음 회차의 최저가가 낮아져 투자자들의 관심이 집중돼 신속히 처분되는 효과가 있다. 

수도권 아파트 신건수 역대 최대치

법원에서 물건을 처리하는 양이 많아지면서 수도권 아파트 신건 경매물건은 올해 12월까지 14,153건을 기록했다. 이는 2001년 조사 이래 역대 최대치다. 경매 진행은 새로 유입된 물건에 지난달 유찰된 물건이 합쳐져 진행된다. 신건은 꾸준히 증가하고 있는데 당분간 이런 추이는 지속될 전망이다. 

[표1. 역대 수도권 아파트 신건수 통계] (단위 : 건) 자료: 지지옥션

01년

02년

03년

04년

05년

06년

07년

08년

09년

10년

11년

12년

13년

 신건수862360186991110671306512153831079981173710673118911277914153•분석기간 : 2001년~2013년 •분석지역 : 수도권 •분석대상 : 아파트, 주상복합  

경매예정물건 증가세

내년전국 경매 예정 물건 중(법원에 경매가 신청 돼 입찰 준비를 하는 대기 물건) 배당종기일이 잡힌 전국 부동산 경매 물건수는 9월1906건, 10월 2805건, 11월 3723건, 12월 5560건, 2014년 1월 7357건으로 증가세를 보이고 있다. 통상 배당종기일이 잡히고 첫 경매일자가 잡히기까지 3~4개월 가량이 소요되는걸 감안할 때 대기 중인 물량이 많아 최소한 내년 상반기까지는 물건수가 풍부할 것으로 보인다.  

가계대출과 연체율 상승세

한국은행 등에 따르면 2013년 10월말 가계대출 잔액이 676조로 사상 최대치를 기록하면서 꾸준히 증가하고 있는 데다 가계대출 연체율 역시 상승하고 있다. 가계대출 연체율은 2012년 12월말 0.81%에서 2013년 8월말 0.99%로 올랐다. 금리가 상승하고 경기 회복이 더딜 경우 담보로 설정된 부동산이 경매로 내몰릴 확률이 높다. 

■ 물건 종류별 전망

•주거시설

2013년은 주택 경매시장을 주목하며 응찰을 시도하는 경매인구가 늘어날 것으로 보인다. 계속되는 부동산 경기 침체로 하우스푸어가 넘쳐나면서 주택 경매가 봇물을 이룰 것으로 보인다. 물건이 많아져 선택이 폭이 넓어진 만큼 주택 경매를 찾는 사람들도 많을 것으로 보인다. 그 중에서도 수요층이 두터운 전용면적85㎡이하 중소형아파트, 연립∙ 오피스텔의 상승이 두드러지면서 상승세를 견인해갈 가능성이 크다. 계속되는 전세값 폭등으로 대출을 받아 전세금을 올려주느니 집 장만을 하고 대출금을 갚아나가는 편이 낫다고 판단한 세입자들이 경매로 싸게 내집 마련을 하고자 하는 수요로 바뀌면서 85㎡미만의중소형 아파트의 높은 인기는 지속될 것으로 보인다.

 [표2. 전용면적 85㎡이하 85㎡초과 수도권 아파트 통계] 자료: 지지옥션

기간	낙찰률	낙찰가율		평균응찰자수		85㎡초과	85㎡이하	85㎡초과	85㎡이하	85㎡초과
			85㎡이하			38.5%	84.2%	74.7%	7.2	5.5
2013년1월~12월20일			42.8%

 • 분석기간: 2013년 1월 ~ 12월20일 • 분석지역: 서울, 인천, 경기 •분석대상: 아파트, 주상복합

 반면 85㎡초과 대형물건은 수요가 제한적이어서 더딘 회복세를 보일 것으로 예상된다. 대형 물건은 2회 이상 유찰된 아주 저렴한 물건 중심으로사람이 몰릴 것으로 보인다.  

수익형 부동산

5개월째 기준금리가 동결되는 등 저금리 상황이 지속되고 경기회복에 대한 기대감으로 시세차익과 임대수익을 동시에 누릴 수 있는 수익형 부동산은 내년에도 경매시장에서 큰 인기를 누릴 것으로 보인다.

오피스텔의 경우에는 올해 정부의 부동산 대책에 오피스텔 지원책이 다수 포함돼 있어 내년 경매시장에서도 관심이 높아질 전망이다. 8·28 대책을 비롯해 최근 몇 년간 정부가 내놓은 대책으로 오피스텔에 대한 규제가 지속적으로 완화되며안정적인 임대 투자처로 부각되고 있기 때문이다. 다만 오피스텔이라도 입지에 따라 감정가를넘겨 낙찰되는 물건이 있는 가 하며 반값에 낙찰되는 경우가 있는 등 양극화가 심할 것으로 보인다.

상가의 경우에는 올해와 마찬가지로 꾸준한 인기를 누릴 것으로 보인다. 주거용 부동산에 대한 부정적 전망이 계속 되고 저금리 기조가 유지 되면서 상가에 대한 관심이 갈수록 높아지고 있다. 올해 1~12월 전국 상가 낙찰률은 25%로 2001년 조사 이래 역대 최고치를 보였다. 경매로 나오는 물건수가 역대 최저치를 보이면서 낙찰률은 상승했다. 금융위기 이후 주택에 대한 관심이 수익형 부동산으로 옮겨지면서 매년 물건수가 하락했다. 상가에 대한 관심이 커지면서 사람도 많아져 1~12월 상가 평균응찰자수는 2.7명으로 2001년 이후 최고치다. 사람이 많이 몰리면서 가격도 올라 낙찰가율은 61%를 기록했다. 상가는 평균적으로 낙찰가율이 50%대 수준에 머무는데 60%를 넘은 것은 2003년 63.5% 이후 두번째로 10년 만에 처음이다.

 •토지

부동산 불경기에 가장 위축되는 토지는 2013년 물건이 급증했다. 전국 토지경매는 1월~12월까지 96,495건이 진행됐다. 이는 2009년 이후 최고치다. 금융위기인 2009년 10만건이 넘었다가 매년 감소세를 보이다 올해 9만건 이상으로 늘어났다. 부동산 시장 침체가 장기화되면서 개발계획이 축소되고 수요가 자취를 감추면서토지물건이 대거 경매시장으로 쏟아진 탓이다. 낙찰가율은 60.3%로 역대 최저치를 보였다. 경매물건은 많고 매수자는 적고 토지에 대한 응찰자들의 가치평가가 인색했던 한 해였다.

 [표3. 연도별 토지 진행물건수, 낙찰가율, 평균응찰자수 통계 (단위 : %, 명) 자료: 지지옥션

	07년	08년	09년	10년	11년	12년	13년
진행물건수	90,597	91,284	100,270	93,956	86,623	86,436	96,495
낙찰가율	84.9%	83.6%	74.7%	72.3	70%	66.4%	60.3%

 • 분석기간: 2007년~2013년 •분석대상: 토지 • 분석지역: 전국

 하지만 제주도, 세종시 등 호재가 있는 지역은 월 평균낙찰가율이 100%를 넘는 등 큰 인기를 끌었다. 제주도 토지는올해 평균낙찰가율이 94.5%로 7월부터 11월까지 평균낙찰가율이 100%를 계속 넘었으며 전국 토지 평균낙찰가율인 60%와 비교하면 30%p나 차이 난다. 평균 낙찰률 역시 50%를 넘었다. 곳곳에서 이뤄지고 있는 개발사업에 대한 기대감과 부동산투자이민제 실시로 제주도 토지에 대한 수요가 늘어나면서 경매시장에서 인기가 높았다. 올해 땅값 상승률이 가장 높았던 세종시는 경매시장에서도 인기를 끌었다. 평균낙찰가율 85.7%, 평균낙찰률은 43%를 보였고 평균낙찰가율이 감정가를 넘긴 달이 4번이나 있었다.  

2014년 토지경매 물건수는 계속 증가할 것으로 보이고 가격은 일부 개발호재가 있는 지역을 중심으로 상승세를 보이며 전체적으로 꾸준한 상승세를 보일 것으로 전망된다. 제주와 세종시는 내년에도 사람들의 관심을 끌 것으로 보이고 최대규모 쇼핑몰이 들어서는 하남시, 경북도청 이전신도시가 조성되는 예천군도 인기몰이를 할 것으로 보인다.

올해 분당신도시 면적 30배가 넘는 토지거래허가구역이 풀렸고 정부가 투자활성화를 위해 계획관리지역의 입지, 건축 규제를 대폭 완화하는 등 거래규제를 풀어 내년에는 그간 무심했던 토지경매에 대한 사람들이 관심이 높아질 것으로 예상된다.