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윤성환 기자  |  ysh@womandaily.co.kr
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승인 2013.11.11  10:25:21
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많은 부동산 투자자들이 복잡한 법률이나 세금 사항등을 잘 모르다보니 중개업소나 물건을 소개하는 분양상담사등의 설명에 의존해 계약을 체결하고 부실한 설명이나 고의적 과장등으로 낭패를 겪는 경우들이 종종 있지만 상당수가 꼼꼼히 챙기지 못한 "내탓이오"로 자책하고 마는 경우들이 있다. 

하지만 "내탓이오" 원망으로 끝날 것 같은 거래에도 상대방 과실에 대한 일부 또는 전부 책임을 물을 수 있는 경우들이 많기 때문에 투자자들의 이해가필요하다. 

최근 법원 판례중 한 사례의 경우 아파트 매매중개를 하면서 9억원 초과주택을 구입해 다주택자가 될 경우 취득세를 4%에서 2%로 낼수 있다고 설명한 중개업소 직원의 설명을 믿고 거래한 경우가 있었다.

 하지만 이 제도는 2011년 까지만 적용되던 한시적 제도였지만 중개업소 직원은 2012년에도 적용되는 것으로 설명해 2012년 4월 11억 6천여만원의 매매계약을 체결한 후 매수자는 취득세를 4%로 내게 되었다. 

상대가 전문 세무사도 아니었을뿐더러 중개업소 대표도 아니고 직원에 불과한데다 거래대상 부동산 자체의 하자문제가 아니기 때문에 매수자가 중개업소에게 화를 내고 전문세무사에게 자문을 구하지 않은 "내탓이오" 하기 십상이었던 문제였지만 생각하고 있던 세금보다 등록세 증액분까지 2550여만원이나 착오가 나자 매수자는 적극적인 소송을 통해 중개업소대표와 공인중개사협회로부터 1310만원을 배상받는 판결을 받아냈다 

물론 큰 거래금액에 따른 세금문제를 자세히 알아보지 않은 매수자과실도 30%있다고 판결받기는 했지만 자기권리를 적극적으로 행사해 피해를 줄인 사례다. 

상가 쪽에서는 2011년 말 판례로 세입자와 분쟁으로 월세를 못 받고 있는 상황을 숨기고 매매계약을 체결했다가 상가매수 후 못 받은 세입자로부터 못 받은 임대료 및 관리비 8600만원을 전 소유주였던 매도인에게 청구해 전액 받아내게 된 경우도 있다. 

1심에서는 세입자와 상가사용과 관련한 분쟁이 있다는 사실을 매도자가 매수자에게 고지하였기 때문에 설명의무를 위반하지 않았다고 보았지만 항소심인 2심에서는 법적 세입자와 법적분쟁이 있음을 고지하였지만 임대료를 못 받는 상황에 대한 설명이 없어 "설명의무"를 다하지 않았고 매도인은 매수인이 월세 등을 받는 데 장애가 없는 임대차관계를 승계해야 할 의무가 있다며 매수자의 손을 들어주었다. 

이경우도 매매거래 전에 세입자와 전소유주가 분쟁이 있었음을 매수인이 고지받았기 때문에 좀 더 자세히 알아보지 않은 자신을 탓하는 "내 탓이오"로 끝나버릴 수 도 있었던 사안이지만 매수인의 적극적인 권리행사로 "내 탓이 아닌 남의 탓"을 이끌어낸 판결이었다. 

이와 관련 법무법인 이신의 황규경 변호사는 "상가의 경우 임대율이나 공실률, 임차인의 월세납부현황등의 정보가 매매에 있어 매우 중요한 요소이기 때문에 이같은 사항을 허위로 설명하거나 고의로 숨기고 매매한 경우 사기죄 처벌도 가능할 수도 있다."고 조언했다. 

신축상가분양의 경우라면 투자자들이 이 판결에 더욱 주목해야 할 필요가 있다. 

분양활성화를 위해 선 임대완료 상가의 경우 임차인의 영업을 위한 인테리어 공사 1-2개월 수준의 렌트프리를 넘어 6개월에서 1년가까운 렌트프리를 제공하고도 시행업체의 임대료 대납이나 보조를 통해 상가투자자에게 임차료를 보장하는 경우 상세한 설명 없이 마치 임차인이 임차료를 납부하는 것처럼 분양계약을 유도하게 되면 상가계약상의 중대한 사항에 대한 설명의무를 다하지 못한 경우가 될 수도 있기 때문이다. 

특히나 초대형 쇼핑몰 등의 경우 유명업체를 저가의 임차료로 유치하고 시행사가 임대료를 보조해 높은 임대료를 받는 것으로 포장하면서도 마치 유명업체가 직접 납부하는 월세가 높은 월세를 부담하고 있는 것으로 상품을 포장하는 경우도 유사사례에 속할 수 있다. 

이와 관련해 상가투자 컨설팅 업체 상가뉴스레이다 선종필 대표는 "약국의 경우 처방전 몇건 보장, 미달시 손해배상등과 같은 특약을 통해 권리금등이 수반되는 계약이 진행되는 경우도 있지만 막상 처방전이 약속한 숫자에 미달해 소송전이 벌어지는 사례도 있다"며 "적극적인 권리행사를 한다하더라도 많은 시간과 비용이 수반되기 때문에 투자자들은 계약서 외에도 임차인과의 대면 등 사실관계확인을 꼼꼼하게 챙겨야 한다"고 조언했다.

 

 

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