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위기의 인천! 경매 물건 폭증속 깡통주택 속출
윤성환 기자  |  ysh@womandaily.co.kr
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승인 2013.09.12  12:25:10
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8.28대책 후 다른 수도권 지역은 회복세가 완연한데 인천만 딴 세상이다. 인천은 경매시장에 유입되는 신건의 물건수가 큰폭으로 증가하고 있고 낙찰가격은 전국에서 가장 낮다.  

부동산경매전문업체 지지옥션(www.ggi.co.kr)은 2007년부터 올해까지 인천지역 주거시설 경매 현황을 분석해 본 결과 올해 8월까지 신건수가 4019건으로 조사됐다. 인천 주거시설 경매물건이 한달 평균 500여건 나오는 것을 감안하면 올해 말까지 6000건을 넘어 설 것으로 보인다. 

인천 주거시설 신건수는 2007년 4417건에서 2008년 절반 가량으로 줄어든 후 5년 연속 증가했고 금융위기 영향을 받은 2009년 2553건과 올해 추정치인 6000건을 비교해 보면 3배 가량 많다.  

인천 지역은 과거 구도심 재개발과 경제자유구역 등의 개발호재로 부동산 가격이 급상승 했으나 최근 몇 년 극심한 부동산 침체로 가격 거품이 빠지고 있어 경매로 나오는 물건이 증가하고 있다. 하반기에도 대기하고 있는 물건이 많이 있어 당분간 인천법원은 경매 물건으로 넘쳐 날 것으로 보인다.  

인천 법원은 현재 1~30계까지 총 25계로 전국에서 가장 많은 계를 가지고 있어 매일 경매가 열리고 있다. 넘쳐나는 경매물건을 해소하기 위해 올해에만 2개의 계를 신설했다. 란경매물건을 처리하기 위해 일정 수량별로 구분해 놓은 것이며 학생수가 많아지면 반이 많아지듯이 경매물건이 증가하면 계도 증가하게 된다. 또한 인천법원은 물건이 많아 신속한 매각을 위해 저감률도 30%를(서울, 경기 일부 지역 : 20%) 유지하고 있다.  

물건은 많이 늘었지만 낙찰가율은 71%로 형편없다. 재개발 열풍이 불면서 인천지역 연립/다세대 평균 낙찰가율이 100%를 넘었던 2007년부터~2008년까지 주거시설의 평균낙찰가율은 100% 대였지만 금융위기 영향을 받은 2009년에는 85.8%로 급감했다. 이후 3년 연속 낙찰가율이 하락하면서 지난해에는 70.5%를 기록했으며 올해는 71.4%로 지난해와 비슷한 수준을 보이고 있다. 인천 주거시설의 낙찰가율은 다른 수도권 서울 76.8%, 경기 75.1% 보다 낮은 편이고 지방에서 가장 낮은 충남 지역 주거시설낙찰가율72.7% 보다 더 낮다.  

이렇게 거품이 빠지면서 고점 당시 낙찰 받은 부동산이 최근 다시 경매되는 사례가 허다하다. 과거 구도심 재개발 열풍이 불면서 특히 연립/다세대 중에 이런 사례가 많다.  

지난 2월 인천 부평구 부평동 중앙빌라(31.9㎡)는 감정가 8300만원에서 한번 유찰된 후 감정가 대비 74%인 6150만원에 낙찰됐다. 이 빌라는 7년 전인 2008년 신건에서 감정가 6800만원의 140%인 9538만원에 낙찰된 바 있다. 경매로 낙찰 받으면서 근저당 채권최고액을 낙찰가 9538만원 보다 많은 1억530만원을 설정하면서 낙찰가<대출금이 높은 기이한 현상이 일어났다. 무리하게 대출 받아 결국에는 경매로 나오게 됐다. 경매로 나와도 저가에 낙찰 돼 과거 보다 3300만원이나 싸게 낙찰됐다.  

남동구 만수동 성광빌라(28.6㎡) 역시 2008년 감정가 4000만원의 159%인 6370만원에 낙찰 받으면서 근저당을 6110만원을 설정해 대출금은 과다하고 일반시장에서는 매매가 불가능하자 이를 견디지 못해 올해 6월 경매로 나와 감정가 5200만원의 54%인 2812만원에 낙찰됐다. 과거에 비해 낙찰가율이 100%p 이상 차이가 난다.  

한물건이 두번 경매로 나오기도 힘든데 3번이나 경매로 나온 경우도 있었다. 남동구 구월동 보은맨션(49.9㎡)이 처음 경매로 나온 것은 2001년으로 감정가 4100만원에서 두번 유찰된 후 감정가 대비 66.1%인 2711만원에 박씨가 낙찰 받았다.  

이후 박씨가 대출금을 갚지 못해 2008년 3월 경매로 나와 감정가 3500만원의 140.9%인 4930만원에 차씨가 낙찰 받았다. 차씨는 2008년 낙찰 받으면서 낙찰가 4930만원 보다 많은 5040만원을 근저당권으로 설정해 무리하게 대출 받아 올해 3월 빌라가 경매로 나왔다. 감정가 6000만원 대비 61.1%인 3667만원에 낙찰됐다.  

낙찰가율은 66.1%(01년)→140.9(08년)→61.1%(13년)로 하락했고 가격은 2711만원→4930만원→3667만원으로 감소했다. 이 경매물건을 보면 인천의 흥망성쇠를 엿볼 수가 있다.  

지지옥션 하유정 선임연구원은 "부동산 광풍이 불던 시절에는 감정가 이상으로 낙찰 받으면서 무리하게 대출을 받았던 터라 지금은 대출 이하로 낙찰되는 깡통주택이 즐비하다. 이곳에 주택가격이 정상화 되는데는 시간이 많이 필요할 것으로 보인다" 고 말했다.

 

 

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